Nous l’avons vu dans un précédent article, la SCPI est un placement qui plaît aux épargnants pour plusieurs raisons. Tout d’abord, le rendement est attractif, la gestion est grandement simplifiée et la procédure d’acquisition est beaucoup plus rapide que l’acquisition d’un logement en direct. De plus, il permet la diversification du patrimoine de l’épargnant. Cependant, n’oubliez pas qu’il existe des risques liés à la détention de parts de SCPI.
Risques de liquidité
Quand vous achetez un bien immobilier et que vous souhaitez le revendre, vous êtes conscients que cela peut prendre plusieurs mois : faire visiter son logement, signer un compromis et la signature définitive. Un processus qui peut être davantage complexe s’il n’y a pas d’acheteurs en face.
L’investissement en parts de SCPI fonctionne de la même manière. L’immobilier, contrairement aux actions, est une classe d’actif illiquide qui doit se conserver sur du long terme. Ainsi, si vous souhaitez revendre vos parts, il existera un délai plus ou moins long avant de récupérer votre capital.
Risques de contrepartie
La contrepartie se définit comme étant la situation dans laquelle vendeur et acheteur sont d’accord sur le prix et la quantité. Il se peut que personne ne souhaite acheter vos parts pour une raison ou pour une autre. Vous ne trouvez donc pas de contrepartie ce qui vous empêche de les vendre.
De manière générale, les SCPI sont dites à capital variable. Cela signifie qu’elles peuvent émettre des parts à tout moment tant que le capital social maximal n’est pas atteint. Ce type de SCPI fonctionne sur le principe suivant : la vente des parts d’un associé doit être compensée par une souscription. Lorsqu’il y a plus de souscriptions que de retrait, alors la contrepartie se trouve rapidement et la vente peut avoir lieu. Mais s’il y a plus de retraits que de souscription, la SCPI aura plus de difficultés à trouver un acheteur. Elle va donc constituer un fonds de réserve afin d’assurer la liquidité des parts. Par ailleurs, elle peut également procéder à la vente de certains de ses actifs afin de récupérer du capital et assurer la contrepartie. Un processus qui peut donc prendre du temps.
Risques de valorisation des parts
Les SCPI détiennent un patrimoine immobilier dont la valeur des actifs évolue avec le temps et suivant le marché immobilier : ainsi, le prix de la part est le reflet de ce patrimoine. Si la valeur des parts dégringole à la suite de l’éclatement d’une bulle immobilière par exemple, l’investisseur subira une moins-value latente sur le prix de ces mêmes parts. Mais en tant qu’investisseur avisé et conscient, votre objectif sera la perception de revenus complémentaires et non la valorisation du prix de votre part. Ainsi, et afin de minimiser ce risque, et puisque l’immobilier est un marché fait de cycles, envisagez toujours la conservation de vos parts sur du long terme.
Risques locatifs
Les revenus générés par les SCPI proviennent en grande majorité des loyers que paient les locataires. Si ceux-ci, dans un cas extrême, arrêtent de payer du jour au lendemain, la société de gestion ne peut assurer un revenu pour l’investisseur. Fort heureusement, cela n’arrivera probablement pas car la diversité des locataires assure à l’investisseur que ceux qui ne paient pas seront compensés par les locataires les plus solvables. De plus, la société de gestion, les années où elle réalise des bénéfices, met une partie de ceux-ci en réserve. C’est ce que l’on nomme le report à nouveau. Il permet d’assurer la continuité du rendement prévu.
Par ailleurs, la crise de la COVID-19 nous l’a rappelé, il est important de diversifier ses investissements. Sélectionnez différentes SCPI positionnées dans des secteurs d’activité différents. Évitez les secteurs du commerce et de l’hôtellerie qui ont particulièrement souffert durant la crise sanitaire. Pour le moment, il me paraît peu opportun d’en détenir.
Malgré tout, certains secteurs dits acycliques (des secteurs résilients en temps de crise) comme la santé ou la logistique (avec le développement du commerce en ligne) n’ont pas constaté une baisse de leur activité. Ainsi, les entreprises appartenant à ces secteurs seront en mesure de régler les loyers à la SCPI. Privilégiez plutôt ce type de SCPI.
Il est donc impératif de sélectionner des SCPI avec différents locataires afin de diluer le risque d’impayés. Un locataire ne doit pas représenter une part importante des loyers perçus par la SCPI.
La diversification est l’un des critères les plus importants lorsque l’on souhaite investir. Pensez à diversifier par zone géographique, secteurs d’activités, société de gestion, etc.
Risques opérationnels
Le rendement affiché ne doit pas être le critère ultime pour sélectionner vos SCPI. Avant d’investir, il faut se renseigner et se poser des questions concernant la société qui gère la SCPI. Depuis combien de temps opère-t-elle sur ce marché ? Dans quel(s) secteur(s) d’activité est-elle présente ? Dans quelle(s) zone(s) géographique(s) investit-elle ? Le gérant de la SCPI a-t-il de l’expérience en la matière ? Le report à nouveau est-il conséquent ? Heureusement, il existe un certain nombre de supports qui explique entre autres le fonctionnement et la stratégie des différentes SCPI.
Par ailleurs, la société de gestion peut également rencontrer des difficultés financières qui l’obligeraient par exemple à réduire son rendement et à mettre davantage de côtés pour y faire face. Ne tombez donc pas sous le charme des SCPI affichant des rendements élevés. Celles-ci ne pourront pas le maintenir éternellement, surtout en cas de crise économique ou encore de l’éclatement d’une bulle immobilière. Pensez à vérifier si la SCPI possède des liquidités de côté afin de pouvoir maintenir le rendement prévu.
Risques de taux
Le risque de taux pourrait se définir comme étant l’écart entre un taux sans risque et le rendement prévu par la SCPI. La référence du taux sans risque en France correspond aux Obligations[1] Assimilables aux Trésors (OAT) émises pour une durée de 10 ans. On pourrait également se référer aux obligations Allemandes et Américaines si l’on souhaite avoir une vision plus large. En effet, tout investisseur doit s’assurer que l’excédent de rendement prévu par la SCPI soit suffisamment supérieur par rapport à ce qu’il pourrait espérer en souscrivant à une obligation émise par l’État Français par exemple. Si l’écart n’est pas suffisant, alors autant investir au travers d’un produit de taux (en l’occurrence une obligation de l’État français, allemand ou américain), qui sont censés être les produits dont le risque de perte en capital est le plus faible, plutôt que d’investir dans une SCPI.
Au moment où j’écris ces lignes, les rendements des obligations des pays cités plus haut sont extrêmement faibles : 0,6% pour les États-Unis, -0,1% pour la France et -0,4% pour l’Allemagne du fait d’une mise en place de politique monétaire particulièrement accommodante. L’investissement en SCPI apparaît alors comme extrêmement attractif.
Mais qu’en sera-t-il lorsque les rendements des obligations augmenteront ? L’investisseur recherchera sûrement les SCPI ayant des rendements plus importants afin de mieux rémunérer son risque.
Les SCPI sont de formidables solutions d’investissement qui offre un couple rendement/risque intéressant. Mais n’oubliez pas de prendre en compte l’ensemble des risques énumérés avant de prendre la décision d’investir.
En quête d’une nouvelle source de revenus ? Prenez contact avec mon cabinet. Je réalise votre étude de patrimoniale gratuitement.
[1] Les obligations sont des titres de créance. Vous détenez une créance sur un État ou une entreprise. Autrement dit, vous devenez le prêteur et percevez, en contrepartie, des intérêts.