Optimiser son investissement en parts de SCPI, c’est également comprendre et anticiper la fiscalité des revenus issus de vos SCPI. C’est ce que nous allons voir dans cet article.
Comme tous les revenus perçus, ceux issus des SCPI sont imposés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Avant de rentrer dans le détail, sachez que les SCPI sont dites fiscalement « transparentes ». Cela signifie que ce sont les associés qui sont personnellement imposables en proportion des parts détenues dans la SCPI. Ainsi, une SCPI peut se réserver le droit de placer une partie des revenus qu’elle perçoit en réserve afin de faire face à des évènements imprévus. Vous serez tout de même imposé dessus. Ne soyez pas surpris, les réserves permettront de conserver le rendement affiché par la SCPI en cas de coup dur (loyers impayés, crise économique, etc.).
En réalité, en tant que porteur de part, vous allez être imposé sur trois types de revenus avec des modalités d’application différentes. Faisons le point sur ces 3 modes d’imposition :
Les revenus fonciers
En effet, lorsque vous percevez des loyers, ceux-ci sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers (RF).
Deux régimes d’imposition vous sont alors proposés :
- Le régime micro-foncier vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % au titre des charges que vous supportez. Vous avez simplement à renseigner, lors de la déclaration de revenus, sur l’annexe 2044, le montant des loyers versés par la SCPI. L’administration fiscale appliquera alors l’abattement de 30 % automatiquement. Une simplicité administrative donc.
Attention, vous pourrez opter pour ce régime si et seulement si vous percevez déjà des revenus fonciers sur vos biens immobiliers détenus en direct. De plus, les revenus annuels tirés de vos locations nues ne doivent pas excéder 15 000 €.
Exemple : Monsieur X perçoit chaque année 3000 € de loyer. Il sera imposé sur 70% de ceux-ci soit 2100 € qui s’ajouteront à ces autres revenus. Il devra également payer les prélèvements sociaux de 17,2% sur les 2100 €.
Les revenus supplémentaires généreront un surplus d’impôt d’environ 991 € dans le cas d’une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30%.
- Le régime réel qui comme son nom l’indique, vous permet de déduire réellement les charges que vous supportez au titre de l’année d’imposition. Dans le cadre d’une détention au travers d’une SCPI, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, d’où l’intérêt de souscrire en optant pour un emprunt bancaire. Ainsi, grâce aux intérêts du crédit, vous venez réduire l’assiette imposable des revenus fonciers.
Vous serez dans l’obligation d’opter pour ce régime si vous ne percevez pas de revenus fonciers issus d’une détention en direct et/ou si vous percevez plus de 15 000 € de revenus fonciers.
Ex : Monsieur X perçoit 3000 € de loyer et supporte 2000 € d’intérêts par an. Grâce au régime réel, il sera imposé sur 1000 € qui s’ajouteront aux autres revenus qu’il perçoit (salaires, BIC, BNC, etc). Il devra également payer les prélèvements sociaux de 17,2% sur les 1000 €.
Les revenus supplémentaires généreront un surplus d’impôt d’environ 472 € dans le cas d’une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 30%.
Mon conseil : optez pour le régime micro-foncier si vos charges supportées au titre de l’année d’imposition sont inférieures à 30%.
Par ailleurs, sachez que c’est la société de gestion qui vous transmettra un imprimé fiscal sur lequel apparaîtront les montants à renseigner sur le formulaire 2044 (revenus fonciers). Ainsi, vous ne risquez pas de redressement fiscal et vous vous assurez une tranquillité d’esprit et une simplification administrative. N’oubliez pas de vous référer au tableau d’amortissement fourni par votre banque pour connaître le montant des intérêts à déduire.
Les revenus de capitaux mobiliers
Lorsque vous souscrivez des parts de SCPI, la société de gestion perçoit des fonds qu’elle n’injecte pas immédiatement dans l’achat d’un bien immobilier. Ainsi, elle peut placer cet argent sur un compte rémunéré qui générera des intérêts. Ces derniers seront imposés au titre des revenus de capitaux mobiliers. Depuis 2018, le président Macron a mis en place le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) autrement appelé Flat Tax. C’est une taxation de plein droit de 30% (12,8% au titre de l’IR et 17,2% au titre des PS) pour l’ensemble des revenus issus des dividendes, intérêts, plus-value de titres financiers, etc. Par ailleurs, l’épargnant a la possibilité d’opter pour l’imposition au barème progressif si cette option lui est favorable.
Sachez que le PFU s’applique de plein droit et sur l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers.
Mon conseil : optez pour l’imposition au barème progressif si votre tranche marginale d’imposition est inférieure à 30%. Pour les non imposables et ceux dans une TMI à 11%, ce prélèvement vous sera largement défavorable. Méfiance donc.
La fiscalité des plus-values immobilières
Le régime général des plus-values immobilières s’appliquera lors de la revente de vos parts de SCPI. Le montant de la plus-value est déterminé entre le prix de cession et le prix de souscription. La plus-value est soumise à un taux d’imposition forfaitaire de 36,2% qui se décompose comme suit :
- 19% au titre de l’impôt sur le revenu. Sachez qu’il existe des abattements pour durée de détention qui démarreront à partir de la 6ème année.
La plus-value est exonérée d’impôt sur le revenu à partir de la 22ème année.
- 17,2% au titre des prélèvements sociaux. Comme pour l’impôt sur le revenu, il existe des abattements pour durée de détention qui démarre à partir de la 6ème année.
La plus-value est exonérée de prélèvements sociaux à partir de la 30ème année de détention.
À noter qu’il existe une taxe supplémentaire qui s’applique sur la plus-value imposable, c’est-à-dire après abattement pour durée de détention. Le taux va de 2 à 6% et dépend du montant de la plus-value imposable.
Conclusion
Les SCPI génèrent des rendements attractifs dans un environnement où les placements sécurisés sont peu rémunérateurs. Pour autant, si votre TMI est importante, le rendement deviendra beaucoup plus faible. Mais sachez qu’il existe une autre solution pour contrecarrer la problématique fiscale. Je réaliserai un article pour vous présenter cette solution.
Enfin, l’immobilier est une classe d’actif qui s’apprécie sur le long terme. La fiscalité nous incite par ailleurs à le conserver un certain nombre d’années afin de réduire la plus-value imposable. Cette dernière est totalement exonérée à partir de la 30ème année. Une raison de plus pour détenir ses parts de SCPI sur la période la plus longue possible
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