Calculer une plus-value immobilière

La plus-value immobilière résulte de la constatation d’un gain entre l’achat et la vente d’un bien immobilier. Le calcul de la plus-value immobilière peut paraître complexe de prime abord, mais cet article va vous permettre de comprendre en détail la somme que vous allez devoir transmettre au fisc (en réalité, c’est le notaire qui se charge de recouvrer la plus-value et de verser le montant au trésor). Avant tout, vous devez savoir que la résidence principale est exonérée de taxe sur la plus-value. En outre, il existe d’autres situations dans lesquelles l’exonération demeure possible. J’évoquerai ces situations en fin d’article.

Les personnes imposables

En effet, les personnes concernées sont les particuliers qui concrétisent des plus-values dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé et les associés des sociétés de personnes n’ayant pas opté pour le régime de l’impôt sur les sociétés. Les plus-values réalisées dans un cadre professionnel (société soumise à l’IS, LMP) n’entrent pas dans le champ d’application des plus-values des particuliers.

Les biens imposables

Sont assujettis à la taxe sur la plus-value les biens immobiliers, bâtis ou non et droits immobiliers (usufruit, nue-propriété) ainsi que les titres de société non soumise à l’IS à dominante immobilière (c’est le cas de la SCI à l’IR).

Calcul de la plus-value immobilière

Plus-value brute

Tout d’abord, on parlera de plus-value brute comme étant la différence entre la valeur de cession et le prix d’achat. C’est le calcul de base qu’il conviendra d’ajuster pour obtenir la plus-value nette.

Plus-value nette

La plus-value nette affine davantage le calcul puisqu’il va diminuer le produit de cession en prenant en compte les charges supportées lors de la vente du bien (frais de diagnostic par exemple) et augmenter le prix d’acquisition :

– Le coût d’acquisition du bien immobilier consenti lors de l’achat va venir gonfler le prix d’acquisition, soit de manière forfaitaire au taux de 7,5%, soit pour leur montant réellement supporté.  

– Les travaux effectués vont également venir gonfler le prix d’acquisition soit de manière forfaitaire au taux de 15%, soit pour leur montant effectivement supporté à condition de les avoir effectués 5 ans auparavant. En revanche, il convient de rappeler que si les travaux ont été déduits, alors ceux-ci ne peuvent être pris en compte pour leur valeur réel. 

À noter que le taux forfaitaire peut s’appliquer même en l’absence de travaux.

J’attire votre attention sur le fait que certains types de travaux ne sont pas déductibles de la plus-value. C’est le cas des travaux d’entretien et de réparation. Quant aux travaux de construction, reconstruction et agrandissement, ceux-ci peuvent être utilisés pour réduire la plus-value. Par ailleurs, si vous exploitez votre logement en meublé, alors les travaux passent en amortissement suivant une période déterminée par votre expert-comptable (5 à 10 ans). Ainsi, si vous vendez votre bien immobilier avant la fin de ladite période, vous ne pourrez pas profiter des travaux pour les déduire de la plus-value. N’hésitez pas à prendre contact avec un professionnel pour sélectionner le bon régime fiscal afin d’optimiser au mieux la fiscalité. 

Finalement, grâce aux différentes charges supportées lors de l’achat et de la vente, l’assiette imposable devient donc plus faible. 

Plus-value nette imposable

La plus-value nette imposable correspond à la plus-value nette à laquelle on va venir lui appliquer des abattements pour durée de détention. Sachez que les abattements ne sont pas les mêmes et s’appliquent de manière différente sur la partie impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Ils démarrent à partir de la 5^èmeannée jusqu’à la 30^ème année pour être totalement exonéré. 

Attention, l’administration fiscale retient les années entières pour appliquer les abattements pour durée de détention. 

	Pourcentage d’abattement	Pourcentage d’abattement
Durée de détention	Impôt sur le revenu (19%)	Prélèvements sociaux (17,2%)
De 0 à 5 ans	0%	0%
De 6 à 21 ans	6% par an	1,65% par an
22ème année	4% par an	1,60% par an
de 23 à 30 ans	Exonération	9% par an
Au bout de 30 ans	Exonération de taxe sur la plus-value	Exonération de taxe sur la plus-value

Montant de l’impôt à payer

Hors cas d’exonération, la plus-value immobilière est taxée au taux de 36,2% dont :

– 19% au titre de l’impôt sur le revenu

– 17,2% au titre des prélèvements sociaux

Et ce n’est pas fini… 

En effet, il existe une situation dans laquelle une taxe supplémentaire peut venir s’appliquer sur la plus-value nette imposable. C’est lorsque le montant de la plus-value nette imposable au titre de l’IR est supérieur à 50 000 €. En ce qui concerne le taux, il est progressif et est compris entre 2 et 6%. 

Un exemple permettra de comprendre clairement le cheminement

Monsieur X vend un bien immobilier acquis il y a 13 ans et 11 mois pour la somme de 200 000 €. Il a supporté des frais de notaires et a réalisé des travaux (par simplicité, nous allons opter pour les taux forfaitaires de respectivement 7,5% et 15%). Il a vendu son appartement 750 000 € et a réglé 6 000 € de frais de cession.

1^ère étape : calcul de la plus-value brute 

= 750 000 – 200 000 = 550 000 €

2^ème étape : calcul de la plus-value nette

= [(750 000 – 6 000) – (200 000 + 15 000* + 30 000**) = 499 000 €

*(200 000 x 7,5%)

**(200 000 x 15%)

3^ème étape : calcul de la plus-value nette imposable 

Nombre d’année de détention : 8 

Au titre de l’IR = 499 000 x 52%* = 259 480 €

* 8 années x 6% car l’abattement est de 6% de la 6^ème à la 21^ème année soit un abattement de 48% donc un montant imposable sur 52% de la valeur

Au titre des PS = 499 000 x 86,8%* = 433 132 €

*8 années x 1,65% car l’abattement est de 1,65% de la 6^ème à la 21^ème année soit un abattement de 13,2% donc un montant imposable sur 86,8% de la valeur

4^ème étape : calcul de l’impôt à payer

Au titre de l’IR = 259 480 x 19% = 49 301 €

Au titre des PS = 433 132 x 17,2% = 74 499 €

À noter que la surtaxe s’applique car la plus-value nette imposable au titre de l’IR est supérieure à 50 000 €. Celle-ci s’élève à 15 465 €.

En résumé, l’impôt global s’élève à 139 265 € ce qui représente environ 25% de la plus-value brute. 

Les cas d’exonération

Comme précisé au début de l’article, la plus-value concrétisée au cours de la vente de votre résidence principale ne subit aucune imposition. En outre, d’autres situations peuvent vous éviter une taxation sur les gains réalisés lors de la cession de votre bien immobilier. Voici une liste non exhaustive des solutions « anti-impôt » :

– les ventes dont le prix de cession est inférieur à 15 000 €

– la première vente d’une résidence secondaire à condition de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédent la vente. La totalité du produit de la cession devra être réemployée dans l’achat d’une résidence principale dans un délai de 24 mois. Si la somme n’est qu’en partie imputée, alors seule la partie non utilisée sera imposée

– les personnes invalides ou retraitées avec une petite pension de retraite (sous condition)

Le sort des moins-values

Malheureusement, si vous réalisez une moins-value sur la cession de votre bien immobilier, cette perte ne peut être imputée ni sur votre revenu global ni sur la plus-value d’un bien de même nature. De ce fait, elle est définitivement perdue. 

Conclusion

En résumé, vous le constatez, le calcul de la plus-value immobilière apparaît comme particulièrement complexe. Pour autant, il est possible d’en être totalement exonérée après 30 années de détention. Par ailleurs, des stratégies peuvent être mises en place pour optimiser au mieux la plus-value immobilière (choix du régime fiscal, durée de détention, etc.).

Si vous souhaitez en savoir davantage, n’hésitez pas à me contacter via mes différents canaux.