Les SCPI : investir dans de l’immobilier d’entreprise

investir-en-scpi

Les Sociétés Civiles de Placement dans l’Immobilier sont des véhicules collectifs de placement répondant à différents objectifs patrimoniaux. Accessible dès quelques centaines d’euros, il permet à l’épargnant de diversifier son patrimoine et d’obtenir des revenus complémentaires. Nous allons voir à travers cet article ce qu’est une SCPI et comment elle fonctionne. Aussi, j’ai décidé de réaliser une suite de quatre autres supports qui traitent de la SCPI dont vous retrouverez les liens en fin d’article. 

L’investissement dans les SCPI est couramment appelé investissement « pierre-papier ». Il s’agit d’acheter des parts d’une SCPI qui va elle-même acquérir un patrimoine immobilier. Autrement dit, chaque épargnant va mettre en commun, dans une « tirelire géante », des fonds. À charge pour la société de gestion qui gère la SCPI d’acheter des biens immobiliers (le plus souvent, de l’immobilier d’entreprise). En retour, les épargnants possèdent une part de la tirelire (donc une part de la SCPI) qui détient ce même patrimoine immobilier. Les épargnants deviennent donc des investisseurs et associés de la SCPI, chacun en proportion de leur investissement. L’acquéreur peut être une personne physique ou morale, fiscalement domiciliée en France ou non.

En résumé, l’investisseur devient indirectement propriétaire d’une fraction du patrimoine de la SCPI. En contrepartie de son investissement, il percevra les loyers perçus par la SCPI (la participation aux bénéfices), disposera du droit de vote et du droit à l’information. 

C’est un placement de long terme. Il convient de conserver les parts au moins une dizaine d’années. Il ne faut pas perdre de vue que son sous-jacent est l’immobilier. Or, l’immobilier est une classe d’actif qui se valorise dans le temps et qui doit être conservé sur le long terme. De plus, à l’instar des marchés boursiers, l’immobilier connaît des phases de hausse et des phases de baisse. Si vous souhaitez vendre vos parts à la suite d’un krach immobilier par exemple, alors il y a de fortes chances que vous récupéreriez moins que ce que vous aviez investi. Ne négligez pas cet aspect lors de vos prises de décision. 

Deux grands types de SCPI

Les SCPI détenant un patrimoine d’habitation, autrement appelées SCPI de plus-value et SCPI Fiscales.

Je ne rentrerai pas dans le détail car je réaliserai un article plus complet dans les mois à venir.

Pour faire simple, l’objectif premier des SCPI Fiscales n’est pas la perception de revenus. L’investisseur cherchera plutôt à réduire sa fiscalité à l’aide des SCPI :

Pinel (réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant investi suivant une durée d’engagement)

Malraux (réduction d’impôt « one shot » de 30% du montant des dépenses de travaux dans la limite globale pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal)

Deficit Foncier (mécanisme qui permet à un propriétaire auquel un bien immobilier coûte plus cher que ce qu’il rapporte de déduire la différence de son revenu global dans la limite de 10 700 €). 

Les SCPI Fiscales investissent dans l’immobilier d’habitation, neuf ou à réhabiliter, éligible à un dispositif fiscal afin de bénéficier d’une économie d’impôt (réduction ou déduction, attention à bien faire la différence…) en contrepartie d’un engagement de conservation des parts. 

Quant aux SCPI de plus-values, l’objectif premier sera la valorisation de son patrimoine. Ces dernières ne visent pas la rentabilité à court terme. Elle concentre ses investissements sur des biens présentant un fort potentiel de revalorisation dans le but d’une revente ultérieure. 

Les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial, autrement appelées les SCPI de rendement.

Les SCPI de rendement investissent dans des entrepôts, des murs de commerces, des hôtels, des bureaux, des centres commerciaux, des écoles, des cliniques, etc. Dit autrement, de l’immobilier dont le coût d’acquisition est généralement très élevé. Ce type d’immobilier est souvent réservé à une clientèle d’institutionnels ou à des foncières cotées. On parle de SCPI de rendement car l’objectif premier est la distribution régulière de revenus.

L’immobilier d’entreprise est souvent privilégié pour plusieurs raisons. D’une part, le rendement de ce type de bien est souvent plus attrayant car les loyers sont plus élevés que dans l’immobilier d’habitation. D’autre part, il existe une plus faible rotation des locataires grâce à l’existence des baux 3-6-9 impliquant une plus longue stabilité. 

Il existe différents types de SCPI de rendement. Chacune à sa place dans une allocation d’actif et dans une optique de diversification du patrimoine :

  • Les SCPI de bureaux
  • Les SCPI de commerces
  • Les SCPI thématiques : santé, enseignement, hôtel, logistique
  • Les SCPI internationales dans un ou plusieurs pays de l’Union Européenne 
  • Les SCPI régionales : région parisienne, bassin lyonnais, grandes agglomérations
  • Les SCPI diversifiés 

Le choix de l’une ou l’autre de ces SCPI dépend de vos objectifs en terme de rentabilité mais également de vos convictions personnelles. En effet, vous pourriez avoir envie d’investir dans le secteur de la santé et de l’enseignement car ce sont des secteurs d’activité qui vous semblent être porteurs dans les années à venir.

Par ailleurs, ne vous focalisez pas uniquement sur le rendement affiché par les SCPI. En effet, les SCPI régionales avec une forte pondération sur les grandes agglomérations (hors région parisienne) présenteront, de manière générale, un meilleur rendement que les SCPI de bureaux investis à Paris. L’écart entre le coût d’acquisition et les loyers perçus est beaucoup plus important en région parisienne que dans le reste du pays, d’où une rentabilité plus faible pour les SCPI dont le patrimoine est situé dans cette zone. En contrepartie, ces dernières seront beaucoup plus résilientes en période de crise économique que les SCPI régionales. La région parisienne, qui accueille la majorité des sièges sociaux des entreprises du CAC 40, sera sans doute la dernière à être touchée par la crise, mais aussi celle qui se relèvera la première. 

Vous le constatez, tout est une question de couple rendement/risque. Une SCPI avec un rendement élevé présentera un risque plus important qu’une SCPI avec un rendement plus faible. 

Comment est défini le rendement d’une SCPI ?

placement-scpi-rentable

L’indicateur de performance d’une SCPI se reflète au travers du Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) dont la formule est la suivante :

TDVM = dividende brut (loyers nets de frais de gestion mais bruts de fiscalité et prélèvement sociaux) / prix moyen de la part de la SCPI

À l’heure où j’écris ces lignes, les SCPI délivrant les meilleurs rendements s’élèvent à 5-6%. En moyenne, les rendements sont de 4,5% (brut de fiscalité). Une performance particulièrement attrayante par rapport aux traditionnels livrets bancaires, livrets réglementés et aux fonds en euros des assurances-vie. 

Une performance qui vous protège aussi de l’inflation. Pour rappel, afin de conserver votre pouvoir d’achat, le rendement net (en prenant en compte les frais de gestion et les impôts) doit être au moins égal à l’inflation. Le rendement moyen permet justement de se prémunir contre la hausse des prix. 

Le prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix de parts acquéreur (droit et frais inclus) constatés sur le marché primaire (émission nouvelle des parts) et/ou secondaire (échange des parts déjà émises) et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges. Le dividende brut correspond aux loyers encaissés par la société de gestion à laquelle elle retranche ce que l’on nomme les frais de gestion. Ceux-ci correspondent à la collecte des capitaux auprès des investisseurs, la constitution du patrimoine, la gestion des immeubles, des travaux et à la sélection des locataires. 

De manière générale, ces frais s’élèvent en moyenne à 10% des loyers encaissés.

Par ailleurs, il faut également avoir à l’esprit qu’au moment de la souscription des parts, il faut tenir compte du délai de jouissance. Celui-ci correspond à la période au cours de laquelle le souscripteur n’a pas droit aux revenus dans un souci d’équité entre les porteurs de parts. On peut également le définir comme étant le moment où la SCPI reçoit les fonds et le moment où elle investit réellement les fonds dans des actifs immobiliers. Ce délai peut varier, mais de manière générale, il faut compter de 1 à 6 mois avant de percevoir les dividendes. 

Enfin, les frais de souscriptions correspondent, pour simplifier, aux frais de notaire lorsque vous achetez un bien immobilier en direct. Ils sont inclus dans le prix de la part et sont de l’ordre de 9 à 12%. En réalité, vous les payez lors de la revente de vos parts puisque la formule appliquée par la société de gestion est la suivante : prix de la part au moment de la vente – frais de souscription. De ce fait, vous devez conserver vos parts un minimum de temps et attendre que celles-ci se revalorisent durant un certain nombre d’années afin de gommer les frais d’acquisition. 

Conclusion

Pour conclure, la SCPI est un placement immobilier particulièrement séduisant. Il offre la possibilité à l’épargnant d’investir dans de l’immobilier d’entreprise, avec un couple rendement-risque maîtrisé, le tout dans un cadre légal renforcé. La société de gestion est agréée par l’AMF et est contrôlée par un conseil de surveillance qui se compose d’au moins sept associés de la SCPI. De plus, tous les 5 ans, un expert immobilier effectue une évaluation, sur place, des immeubles afin de déterminer la valeur vénale du parc immobilier détenu par la SCPI. Il effectue, chaque année, une évaluation à distance.

Enfin, sachez que l’investissement en part de SCPI doit répondre à un ou plusieurs des objectifs suivants : la recherche d’un revenu complémentaire, la préparation de votre retraite, la volonté de diversifier son patrimoine, le souhait de vouloir optimiser son épargne et de réduire sa fiscalité au travers des SCPI fiscales.


Vous souhaitez en savoir davantage ? Consultez mes autres articles qui traitent des modes de détention, de la fiscalité ainsi que des avantages et des inconvénients pour mieux appréhender ce placement.

Si vous avez aimé, vous pouvez partager

Les commentaires sont clos.