Comment souscrire des parts de SCPI ?

Il existe différentes façons de souscrire des parts de SCPI. Nous allons surtout nous pencher sur l’une d’entre elles : la souscription au travers d’un emprunt bancaire. Mais avant d’aller plus loin, sachez qu’il existe les solutions suivantes.

La SCPI en cash 

Utile pour les investisseurs disposant d’importantes liquidités à optimiser et souhaitant percevoir rapidement des revenus complémentaires. Cependant, l’investisseur se voit fiscaliser sur l’ensemble des revenus qu’il perçoit car il n’a aucune charge à déduire. Si sa tranche marginale d’imposition est élevée, il sera fiscalisé à hauteur de 62,2% de son bénéfice imposable. La fiscalité des revenus fonciers est particulièrement dissuasive.

La SCPI au sein d’une assurance-vie 

Pour éviter la lourde fiscalité des revenus fonciers et profiter de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie après 8 ans de détention. L’avantage réside dans la liquidité de la SCPI car c’est l’assureur qui est tenu d’honorer le rachat de vos parts sous 60 jours. De plus, vous bénéficiez d’une décote d’environ 2,5% sur le prix des parts de SCPI. Attention, suivant les contrats, certains assureurs imposent une contrainte de souscription en termes de montant (par exemple, le pourcentage de détention de part de SCPI pourra être plafonné). De plus, certains assureurs ne reversent pas la totalité des dividendes… 

Mon conseil : privilégiez les SCI, moins chargées en frais, dans vos contrats d’assurance-vie.

La SCPI en démembrement 

Si vous souhaitez en savoir plus, j’ai réalisé un article complet sur ce mode de détention. Pour rappel, la pleine propriété se décompose de deux attributs. La nue-propriété (abusus) est le droit de disposer du bien comme vous le souhaitez (le vendre par exemple). L’usufruit (usus et fructus) est le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. Il existe deux «types» de démembrement :

Le démembrement viager 

Concrètement, vous transmettez la nue-propriété à une tierce personne et vous, vous conservez l’usufruit afin de percevoir les revenus. L’avantage est que la valeur de la nue-propriété dépend de l’âge du donateur selon l’article 669 du CGI. Plus vous transmettez la nue-propriété tôt, et moins vous paierez d’impôt puisque la valeur de celle-ci sera faible. Vous activez donc l’effet de levier fiscal qui vous permet d’optimiser la transmission. En effet, au décès de l’usufruitier, cette dernière rejoint, sans aucune fiscalité, la nue-propriété. 

Méfiance face à ce type de montage puisque vous vous séparez de la nue-propriété ce qui vous empêchera de vendre le bien si vous rencontrez des difficultés financières. Vous ne pourrez donc plus en disposer librement. 

Le démembrement temporaire 

En effet, nous l’avons vu, le démembrement consiste à séparer en deux la pleine propriété : une entreprise disposant d’un excédent de trésorerie va acquérir l’usufruit des parts d’une SCPI. Son épargne fructifiera à un taux plus intéressant que les traditionnels compte-à-terme. C’est une solution particulièrement intéressante qui s’adresse aux les chefs d’entreprise disposant d’un excèdent de trésorerie.

D’un autre côté, un épargnant va acquérir la nue-propriété et bénéficier d’un double avantage. D’une part, il achète uniquement la nue-propriété des parts de la SCPI avec une décote puisqu’il se prive de l’usufruit. D’autre part, puisqu’il ne perçoit pas de dividendes, il n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu, ni aux prélèvements sociaux, ni à l’IFI durant toute la phase du démembrement.

Un tel montage est utile pour les investisseurs ne souhaitant pas percevoir des revenus complémentaires. De la même manière, c’est une solution attractive pour les personnes fortement imposées. Enfin, cette stratégie s’adresse aux investisseurs qui anticipent une baisse des revenus. Ils peuvent par exemple, calibrer la durée du démembrement avec leur départ en retraite.

La SCPI à crédit 

Un mode d’acquisition pour se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d’épargne modéré tout en profitant de l’effet de levier du financement. L’idée est simple, vous souscrivez un prêt auprès d’une banque. Vos mensualités seront en partie ou en totalité financées par les loyers que vous verse la SCPI. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit. 

Prenons un exemple afin de faciliter la compréhension du mécanisme de l’effet de levier du crédit :

• Montant du financement : 100 000 € (sans apport)
• Mensualité à rembourser : 562 € (hypothèse d’un crédit amortissable à taux fixe au taux de 2,55% par an avec une ADI de 0,42% par an du capital emprunté sur une durée de 20 ans)
• Dividendes mensuels perçus : 4 350 € annuel soit 362,5 € par mois hors fiscalité et prélèvements sociaux (rendement de la SCPI de 4,35%)

Ainsi, mon effort d’épargne est de 200 € par mois soit 48 000 € sur la période concernée. À terme, une fois le remboursement du crédit, mon capital s’élève à 100 000 €. Grâce à mon effort d’épargne, le taux de rentabilité est de 7%. À titre de comparaison, placer 200 € par mois sur un livret A rémunéré à un taux de 0,50% durant 20 ans vous permettra de détenir un capital d’environ 50 500 €. Je ne prends pas en compte l’effet de l’inflation qui viendra davantage diminuer le montant. Mon effort d’épargne m’aura permis de multiplier par 2 le capital détenu à terme. 

De plus, le capital obtenu au travers du livret A permet de bénéficier d’un complément de revenu de 252 € par an soit 21 € par mois. Mon investissement en SCPI, à la fin du crédit, générera des revenus complémentaires à hauteur de 4 350 € soit 362 € par mois. Conclusion, vous multipliez par 17 vos compléments de revenu (dans cet exemple, je ne prends pas en compte la probable revalorisation des parts et l’augmentation du dividende versé par la SCPI).

Par ailleurs, vous assurez une sécurité supplémentaire à votre famille pendant toute la durée de cette opération grâce à l’assurance décès invalidité comprise dans ce montage. En effet, en cas de décès de l’assuré, l’assurance remboursera intégralement la banque et vos héritiers percevront ainsi les futurs dividendes.

Ainsi, l’effet de levier du crédit est une excellente solution qui permet la constitution d’un patrimoine à l’aide d’un effort d’épargne moindre. 

Mon conseil : opter pour un crédit long afin d’alléger vos mensualités. Le gain en revenu disponible pourra être affecté à un autre placement comme l’assurance-vie par exemple. L’écart entre taux de crédit (immobilier) et taux de placement (assurance-vie) permet la création de valeur.

Vous avez la possibilité de souscrire des parts de SCPI de différentes manières. Le choix dépendra alors de votre stratégie d’investissement : percevoir des revenus complémentaires, préparer votre retraite et dynamiser votre épargne.

Mon cabinet élabore avec vous la meilleure solution permettant de répondre à vos objectifs patrimoniaux. Je suis disponible par mail pour répondre à toutes vos demandes.

Si vous souhaitez approfondir vos connaissances sur les SCPI, j’ai rédigé un article sur la fiscalité de la SCPI, les avantages et aussi les inconvénients de ce placement.