Introduction
Lorsque vous percevez des loyers issus de votre patrimoine immobilier, ils doivent être déclarés pour être taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu suivant votre tranche marginale d’imposition (TMI). Ils subiront également les prélèvements sociaux au taux de 17,2%. En réalité, deux types de fiscalité des revenus immobiliers sont à distinguer.
Si vous louez vos biens immobiliers nus, il s’agira de la fiscalité applicable à la catégorie des revenus fonciers (RF). C’est aussi le cas lorsque vous détenez des parts de SCPI (Société Civile de Placement dans l’Immobilier) ou encore si vous exploitez votre parc immobilier via une SCI imposée à l’impôt sur le revenu. Pour déclarer vos loyers, vous aurez le choix entre :
- Le régime micro-foncier
- Le régime réel
D’autre part, en optant pour une location meublée, vos revenus entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Une location dite meublée doit impérativement respecter la liste des meubles et accessoires définis par le décret n°2015-981. Là aussi, deux régimes fiscaux restent à votre disposition :
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel
Que vous optiez pour l’un ou l’autre, vous détiendrez le statut du Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Il y a également la possibilité d’être soumis au statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). Nous verrons à la fin de l’article quelles sont les caractéristiques de ce statut.
Définir une stratégie globale d’investissement est extrêmement important, car il vous permettra d’opter pour le bon régime fiscal. Un mauvais choix pénalisera votre investissement et la rentabilité en découlant.
Rentrons maintenant dans le détail des différents mécanismes fiscaux.
Les revenus fonciers
Les loyers issus d’appartements vides entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Voyons maintenant en détail ces deux régimes fiscaux :
Le régime micro foncier
Si vous percevez moins de 15k € de loyer par an, vous pouvez opter pour le micro-foncier. Vous profiterez d’un abattement forfaitaire de 30% censé représenter les charges que vous supportez. Autrement dit, votre assiette imposable portera sur 70% des loyers encaissés. Sur cette somme vous paierez de l’impôt en fonction de votre TMI et les prélèvements sociaux.
Prenons l’exemple d’un investisseur qui déclare 5 000 € de loyers. Sa TMI est de 30%. L’abattement de 30% s’applique sur 5 000 € soit 3 500 € imposable. Notre investisseur paiera au titre de l’impôt sur le revenu 1 050 € + 602 € de prélèvement sociaux. Soit un total de 1 652 €, ce qui représente 1/3 des loyers…
Avantage : pas d’administratif – déclaration extrêmement simple
Inconvénient : peu intéressant si les charges supportées sont supérieures à l’abattement de 30% (ce qui sera sûrement le cas si vous faites des travaux et/ou que vous optez pour un financement bancaire) – dissuasive si forte TMI (30%, 41%, 45%)
Le régime réel
Applicable automatiquement au-delà de 15k € de loyers (peut aussi être choisi en-deçà de ce seuil), le régime réel offre la possibilité de déduire réellement les charges que vous supportez.
Voici une liste non exhaustive des charges déductibles fiscalement :
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Primes d’assurance
- Intérêts d’emprunt (+ assurance emprunteur)
- Travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration
- Frais de gestion
- Etc…
Le bénéfice imposable (loyers – charges) subira le barème progressif de l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les charges, lorsqu’elles sont supérieures aux loyers perçus, provoquent un déficit. On parle alors de déficit foncier et les règles fiscales sont différentes.
Reprenons l’exemple de notre investisseur qui perçoit 5 000 € de loyers. S’il supporte 4 000 € de charges, sa base imposable sera de 1 000 € soit 472 € d’impôt. C’est beaucoup mieux que le régime fiscal précédent.
Avantage : permets de minorer l’assiette imposable grâce aux charges déductibles donc de payer peu voir aucun impôt (si déficit)
Inconvénient : l’administratif est plus conséquent – la déclaration des revenus doit se faire sur une annexe supplémentaire (n°2044) – tous les travaux ne sont pas déductibles, il conviendra d’être vigilant lors de la déclaration pour ne pas subir un redressement fiscal.
Le déficit foncier
C’est un mécanisme qui s’applique uniquement dans le cas d’une location nue. Ici, ce sont les travaux effectués qui vont diminuer vos impôts. En effet, comme vous percevez des revenus locatifs, les charges que vous supportez viennent en déduction de ces mêmes revenus. Lorsque l’inverse se produit, on constate un déficit foncier. Ce déficit, s’il provient des intérêts liés aux mensualités de crédit, s’imputera sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple : Prenons un déficit de 3 000 € provenant des intérêts d’emprunt. Pour une personne dont la TMI est de 30%, le gain fiscal sera de l’ordre de 1 416 € (900 € au titre de l’IR et 516 € pour les PS).
Ce qui nous intéresse davantage, c’est la situation dans laquelle les charges, autres que les intérêts d’emprunts, deviennent supérieures aux revenus fonciers. Une grande partie de ce déficit émane effectivement des travaux réalisés dans le bien en question. Dans cette situation, une fraction de ce déficit s’imputera sur le revenu brut global dans la limite de 10 700 € (par an, mais uniquement si vous étalez vos travaux dans le temps). L’excédent sera reportable et déductible de vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple : pour une personne dont la TMI est de 30%, le gain fiscal maximal sera de l’ordre de 3 210 € (10 700*30%). Ici, l’avantage ne portera pas sur les prélèvements sociaux.
Par ailleurs, dès lors qu’une imputation sur le revenu brut global est constatée, l’administration fiscale impose un engagement de location de 3 ans. Des sanctions pourront être prononcées si cet engagement n’est pas respecté.
Enfin, point important, tous les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration le sont. Les travaux de construction, reconstruction et agrandissement s’imputent uniquement au niveau de la taxe sur la plus-value. Cela signifie que si vous créez des m2 supplémentaires, vous ne pourrez pas les déduire pour minorer votre base imposable et constater un déficit foncier. Par ailleurs, si vous réalisez vous-même les travaux, alors vous ne pourrez déduire que l’achat du matériel et non le travail personnel. En passant par un professionnel, les achats ET la main-d’oeuvre sont déductibles.
Les revenus BIC
Si vous envisagez de meubler votre appartement, vos loyers entreront dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). De ce fait, vous bénéficiez du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Voici les deux régimes d’imposition.
Le régime micro-BIC
Si vous percevez moins de 72,6k € de loyer par an, vous pouvez opter pour le micro-BIC. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% (71% en cas de logement classé meublé de tourisme) censé représenter les charges que vous supportez. Votre assiette imposable portera sur 50% des loyers encaissés. Sur cette somme vous paierez de l’impôt en fonction de votre TMI et les prélèvements sociaux.
Avantage : pas d’administratif – déclaration extrêmement simple – abattement plus intéressant que le micro-foncier (50% vs 30%)
Inconvénient : peu intéressant si les charges supportées sont supérieurs à l’abattement de 50% (ce qui sera sûrement le cas si vous faites des travaux et/ou que vous optez pour un financement bancaire)
Le régime réel
Applicable automatiquement au-dela de de 72,6k € (peut aussi être choisi en-deçà de ce seuil), le régime réel permet de déduire réellement les charges supportées (taxe foncière, frais de gestion, charge de copropriété, etc…).
La particularité de ce régime est la possibilité de déduire les amortissements des murs, du matériel, du mobilier et des travaux. L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une période déterminée. Autrement dit, on va étaler le coût du bien sur sa durée d’utilisation prévue. Nous sommes ici sur une logique purement comptable.
Exemple : un appartement de 200 000 € amortissable sur 30 ans implique une charge déductible de 6 667 € par an pendant 30 ans. L’amortissement permet ainsi à l’investisseur de payer moins d’impôt en venant minorer sa base imposable.
Le bénéfice imposable (loyers – charges – amortissement) subira l’impôt et les prélèvements sociaux. Si les charges deviennent supérieures aux loyers perçus, un déficit BIC est constaté. Le report s’imputera sur les revenus provenant d’une location meublée non professionnelle durant 10 ans. S’il provient des amortissements, ces derniers se cumulent et sont reportables à vie. À noter que les amortissements ne permettent pas de créer un déficit, mais seulement de ramener le résultat à 0.
Avantage : permets de minorer l’assiette imposable grâce aux charges déductibles et aux amortissements donc de payer peu voir aucun impôt (si déficit)
Inconvénient : nécessite de passer par un expert-comptable car l’utilisation des amortissements reposent sur des règles strictes et purement comptables.
Le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Le statut LMP ressemble au statut LMNP car il permet de déduire les mêmes charges et amortissements. La seule différence repose sur le fait que le statut LMP, étant un statut professionnel, supporte non pas des prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales à hauteur de 35 à 40% du bénéfice imposable.
Le principal avantage du LMP est qu’il donne le droit de déduire un déficit (reportable pendant 6 ans) sur le revenu brut global. Cela vous permettra de payer moins d’impôt et de bénéficier d’un gain fiscal fonction de votre TMI. Pour cela, le déficit doit être provoqué non pas par l’amortissement, mais par les charges supportées (intérêts d’emprunts, assurances diverses, charges de copropriété, etc.). En effet, comme le statut LMNP, les amortissements ne permettent pas de créer un déficit, mais seulement de ramener le résultat à 0.
Pour être LMP, deux conditions sont nécessaires :
- Percevoir plus de 23 000 € de loyers (charges comprises)
- Les recettes BIC meublés doivent être supérieures au montant total des autres activités professionnelles du foyer fiscal (salaires, pensions de retraite, rentes viagères, autres BIC, BNC, BA,…). J’insiste sur le terme professionnel, car les dividendes et intérêts, par exemple, sont des revenus du capital.
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée est déterminé par le foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La fiscalité des revenus immobiliers paraît, de prime abord, complexe. En effet, une multitude de régimes fiscaux existent avec des particularités différentes entre chacun d’entre eux. Néanmoins, en tant que conseiller en gestion de patrimoine, je reste disponible pour vous assister et vous aider à faire les bons choix en matière de fiscalité. Un mauvais choix peut entrainer un mauvais investissement, car la fiscalité des revenus immobiliers est particulièrement dissuasive en France. Il conviendra de prendre en compte vos objectifs et d’autres paramètres pour choisir, ensemble, la meilleure solution.