Dans cet article, nous allons évoquer ensemble une stratégie patrimoniale redoutable : l’acquisition de parts de SCPI en usufruit. Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons en quoi consiste le démembrement.
Définition
Lorsque vous achetez une résidence principale, vous êtes propriétaire de la pleine propriété du bien. Cela signifie que vous pouvez en disposer comme bon vous semble (la prêter, la vendre, la louer, etc), en retirer des fruits grâce à la location de celle-ci et l’utiliser. Sachez qu’il est possible de démembrer la pleine propriété en deux attributs :
– la nue-propriété (abusus) d’un bien est la faculté d’en disposer soit en la vendant, soit en la donnant ou en la transmettant par testament
– l’usufruit d’un bien se manifeste comme la faculté d’utiliser le bien et d’en tirer les revenus. Il peut être viager (l’usufruit prend fin au décès de l’usufruitier et rejoint en franchise d’impôt la nue-propriété reconstituant ainsi la pleine propriété) ou temporaire (l’usufruitier perçoit les revenus durant une période définie).
La technique patrimoniale du démembrement est souvent utilisée en vue de préparer et d’optimiser sa propre succession. Elle peut aussi s’employer dans le cadre de l’acquisition de parts de SCPI. C’est ce que nous allons voir dans la suite de cet article.
L’usufruit de parts pour améliorer la rentabilité de sa trésorerie
Un chef d’entreprise disposant d’un surplus de liquidité doit sûrement se demander de quelle manière il pourrait le faire fructifier. Il conviendra dans un premier temps de s’assurer de détenir suffisamment de cash pour financer le cycle d’exploitation de l’entreprise. Ensuite, plusieurs solutions s’offrent à l’entrepreneur :
– les solutions monétaires (compte sur livret, compte à terme) offrent des avantages en matière de durée d’investissement et de liquidité. En effet, ce sont des placements de court terme qui répondront parfaitement à un besoin urgent de liquidité. Cependant, les rémunérations accordées restent très faibles et dépendent de la politique des banques de dépôt. Les rémunérations sont aussi influencées par politique monétaire de la banque centrale européenne. Cette dernière influe grandement les taux qui servent de référence au marché monétaire. Or, la politique menée par la banque centrale demeure extrêmement accommodante depuis quelques années. Elle n’offre guère la possibilité d’obtenir des rendements élevés. Ils sont même inférieurs à l’inflation, ce qui implique une perte en capital.
– le contrat de capitalisation pour capitaliser sur la performance de certaines classes d’actifs comme les actions ou l’immobilier. De la même manière qu’un particulier, il conviendra de définir une allocation d’actif en fonction des volontés du gérant au regard de ces objectifs, de son appétence aux risques et de sa durée d’investissement. Il peut investir dans un fonds euros s’il souhaite profiter de la garantie en capital, mais bénéficiera d’un rendement faible. En outre, la performance dépendra alors de la composition de son contrat de capitalisation.
– l’acquisition de l’usufruit des parts de SCPI de manière temporaire. En effet, il existe des situations dans lesquelles un investisseur n’envisage pas l’achat de parts de SCPI en pleine propriété. N’a-t-il pas, par exemple, l’intention de voir sa fiscalité s’alourdir. Il optera pour la nue-propriété des parts et la société de gestion se chargera de lui trouver une contrepartie. Vous souhaitez en savoir plus sur la nue-propriété ? Cliquez ici
C’est alors que le chef d’entreprise souhaite se saisir de cette opportunité pour faire fructifier son excédent de trésorerie. Pour se faire, il optera pour l’usufruit des parts avec une forte décote puisqu’il achète une partie des parts. Il percevra les loyers de la SCPI en lieu et place de l’investisseur au cours d’une période définie. En effet, le démembrement s’applique sur un horizon de temps qui peut varier de 3 à 20 ans de détention. Ainsi, le chef d’entreprise peut facilement calibrer son investissement en fonction de la durée qu’il estimera nécessaire.
Exemple
Prenons une société qui investit 100 000 € dans l’acquisition de l’usufruit des parts de la SCPI Primovie (spécialisé sur l’immobilier de santé et d’éducation en France et en Europe) pour une durée de 5 ans. Le rendement est de 4,30%. Suivant le barème fourni par la SCPI, la valeur de l’usufruit sur 5 ans correspond à 18% de la valeur en pleine propriété. Nous pouvons en conclure que cette dernière s’élève donc à 555 555 € (100k/18%). C’est sur cette somme que le rendement affiché par la SCPI s’appliquera. Ainsi, pendant 5 ans, la société percevra 23 889€ par an (555 555*4,30%) avant la prise en compte de l’imposition sur les bénéfices.
Par ailleurs, l’usufruit étant amortissable comptablement, les revenus générés par la SCPI sont très peu fiscalisés. En effet, l’amortissement constitue une charge déductible des bénéfices de la société. Pour rappel, l’amortissement comptable désigne la perte de valeur d’un actif dans le temps du fait de l’usure, du temps ou de l’obsolescence. Prenons une durée d’amortissement de 5 ans : cela revient à amortir 20 000 € (100k/5) an par pendant 5 ans. Cette somme viendra, chaque année, en déduction du bénéfice imposable. L’impact au niveau du résultat de la société est relativement faible puisqu’il engendrera un supplément de bénéfice à hauteur de 3 889 € par an et générera un surplus de fiscalité d’environ 1 296 € par an (3 889 x 33,3%[1]).
Ainsi, le revenu annuel net généré par l’investissement est de 22 593 € par an (23 889 -1296).
Si l’on prend le bilan de l’opération sur 5 ans, l’usufruit des parts de SCPI aura permis de générer 112 965 € (22 593*5). Par rapport à l’investissement initial qui était de 100k€, le gain réalisé s’élève à 12 965 €. Ainsi, le Taux de Rentabilité Interne (TRI) s’élève à 4,21%. Un investissement attrayant si l’on se réfère à l’environnement de taux bas actuels et si on le compare aux placements bancaires auxquels prétendent habituellement les gérants pour dynamiser leurs excédents de trésorerie.
Cependant, il ne faut pas omettre qu’investir en SCPI comporte des risques qu’il conviendra d’étudier avant de prendre une décision. Le rendement affiché par la SCPI n’est pas garanti et dépend de plusieurs paramètres comme la conjoncture économique et immobilière, la qualité des locataires, la récurrence des loyers et la bonne gestion de la SCPI.
Conclusion
L’acquisition de l’usufruit temporaire des parts d’une SCPI présentent l’avantage d’offrir des rendements supérieurs à ce que perçoit le chef d’entreprise lorsqu’il investit ces liquidités dans des placements bancaires. La décote à l’achat, couplé au rendement attrayant de la SCPI donne l’opportunité de pouvoir dynamiser sa trésorerie sur une classe d’actif dont le sous-jacent est performant et résilient sur le long terme.
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[1] Dans l’hypothèse où l’entreprise génère plus de 75k € de bénéfice